I OPŠTE ODREDBE
U skladu sa Zakonom o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti (u daljem tekstu Zakon) opštim uslovima poslovanja agencije uređuje se poslovni odnos između posrednika u prometu i zakupu nepokretnosti i nalogodavca (fizičkog ili pravnog lica). Zaključenjem ugovora o posredovanju, nalogodavac potvrđuje da je upoznat i saglasan sa odredbama Opštih uslova poslovanja posrednika u prometu nepokretnosti.
Posredovanje se vrši na osnovu Ugovora o posredovanju u prometu, odnosno zakupu nepokretnosti, koji zaključuju Nalogodavac i Posrednik.
Nalogodavac može imati zaključene Ugovore o posredovanju sa više Posrednika istovremeno (osim u slučaju ekskluzivnog posredovanja).
Kupac/zakupac u svojstvu Nalogodavca je obavezan da neposredno pre razgledanja nepokretnosti potpiše posredniku Potvrdu o gledanju nepokretnosti, u kojoj potvrđuje da je predmetnu nepokretnost prvi put gledao posredstvom Posrednika.
U slučaju da kupac/zakupac odbije da potpiše Potvrdu iz prethodnog stava, Posrednik nije obavezan da mu predmetnu nepokretnost pokaže. U slučaju da je Posrednik pokazao predmetnu nepokretnost kupcu/zakupcu i pored odbijanja da potpište Potvrdu o gledanju, pa kupac/zakupac ili sa njim povezana lica, zaključi Ugovor o prometu/zakupu predmetne nepokretnosti, činjenica da je kupca/zakupca u vezu sa prodavcem/zakupodavcem doveo posrednik će se dokazivati drugim dokaznim sredstvima – svedocima, pisanom ili elektronskom dokumentacijom, sms porukama i sl.
II OPIS POSLOVA KOJE JE POSREDNIK DUŽAN DA OBAVI U ZAMENU ZA POSREDNIČKU NAKNADU
Posrednik je u obavezi:
- da zaključi ugovor o posredovanju sa nalogodavcem u pisanom obliku;
- da intenzivno radi na tome da pronađe i dovede u vezu sa nalogodavcem lice radi zaključenja pravnog posla;
- da nakon izvršene opšte procene nalogodavcu da objektivno mišljenje o ceni nepokretnosti ili iznosu zakupnine nepokretnosti u skladu sa njenim karakteristikama, prilikama na tržištu, kao i drugim relevantnim okolnostima;
- da izvrši uvid u isprave kojima se dokazuje pravo svojine ili drugo stvarno pravo na nepokretnosti čiji promet, odnosno zakup je predmet posredovanja;
- da obavi potrebne radnje u cilju predstavljanja (prezentacije) nepokretnosti na tržištu, da postavi oglas u vezi sa prometom, odnosno zakupom nepokretnosti na odgovarajući način i da izvrši sve druge radnje dogovorene ugovorom o posredovanju koje prelaze uobičajenu prezentaciju, a zašta ima pravo na posebne, unapred iskazane troškove;
- da čuva podatke o ličnosti nalogodavca, a po pisanom nalogu nalogodavca da čuva kao poslovnu tajnu podatke o nepokretnosti, u vezi sa čijim prometom, odnosno zakupom posreduje, ili u vezi sa tom nepokretnosti, ili o poslu za koji posreduje;
- da obavesti nalogodavca o svim okolnostima značajnim za predmetni posao koje su mu poznate;
- da posreduje u pregovorima i nastoji da dođe do zaključenja ugovora;
- da u pregovorima posreduje nepristrasno i objektivno
- obezbedi da predugovor i ugovor o kupoprodaji i njihove eventualne anekse ili ugovor u zakupu sačini stručno lice, advokat sa liste Advokatske komore
- organizuje overu predugovora i ugovora o kupoprodaji i transfera novca preko poslovnih banaka
- preduzme ostale radnje u skladu sa Opštim uslovima poslovanja posrednika i Zakonom o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti
- da prisustvuje primopredaji nepokretnosti;
Smatra se da je posrednik omogućio nalogodavcu vezu s trećim licem (fizičkim ili pravnim) o pregovaranju za zaključenje pravnog posla, ako je na bilo koji način doveo u vezu nalogodavca sa trećim licem, ako je organizovao razgledanje nepokretnosti, ili ako je saopštio tačnu lokaciju tražene nepokretnosti.
Posrednik ima pravo da, uz saglasnost Nalogodavca (prodavac/zakupodavac) fotografiše ili napravi video zapis ili plan rasporeda prostorija i 3D model nepokretnosti čiji promet je ugovoren Ugovorom o posredovanju. Sačinjene fotografije, odnosno video zapise i ostale formate posrednik ne sme koristiti u druge svrhe, osim u svrhu prezentacije predmetne nepokretnosti potencijalnom kupcu/zakupcu, odnosno oglašavanje iste postavljanjem na svoj sajt ili putem oglasa na internetu.
Posrednik ima pravo da, u pisanoj odnosno elektronskoj formi, zaključi Ugovor o potposredovanju, kojim će, u celini ili delimično, preneti svoja prava i obaveze iz Ugovora o posredovanju na drugog posrednika, ako se Nalogodavac sa ovim izričito saglasio u Ugovoru o posredovanju. Posrednik je dužan da kopiju Ugovora o potposredovanju preda Nalogodavcu u roku od tri dana od dana zaključenja tog ugovora.
Posrednik ima pravo da za izvršene usluge ispostavi račun Nalogodavcu, u skladu sa zaključenim Ugovorom o posredovanju i ovim Opštim uslovima poslovanja.
III OBAVEZE NALOGODAVCA
Nalogodavac je u obavezi da:
- da obavesti posrednika o svim okolnostima koje su od značaja za obavljanje posredovanja;
- da posredniku da na uvid originalne isprave koje dokazuju njegovo pravo na nepokretnosti, koje je predmet prometa, odnosno da upozori posrednika na sve upisane i neupisane terete koji postoje na nepokretnosti;
- da osigura posredniku i licu zainteresovanom za zaključenje pravnog posla razgledanje nepokretnosti, na dogovoreni način i u dogovoreno vreme;
- da obavesti posrednika o svim bitnim podacima o nepokretnosti, što posebno uključuje tačne podatke o ceni, lokaciji, strukturi i dr;
- da isplati posredniku ugovorenu posredničku naknadu, i ako je to posebno ugovoreno, da nadoknadi posredniku druge troškove nastale tokom posredovanja (u skladu sa cenovnikom posrednika);
- da obavesti posrednika usmeno ili pisanim putem o svim promenama u vezi sa posredovanim poslom, a posebno o promenama u vezi sa pravima na nepokretnosti, rokovima i cenom, a sve u roku od tri dana od nastale promene;
- da odmah obavesti posrednika da je lice koje je preko posrednika gledalo nepokretnost pokazalo interesovanje da bez posrednika zaključi ugovor/predugovor o kupoprodaji nepokretnosti, zakupu nepokretnosti, ili obavi neki drugi pravni posao koji je posledica rada posrednika.
Nalogodavac sa Agencijom potpisuje ugovor kojim su bliže definisana prava i obaveze obe strane i ugovorene specifičnosti pravnog posla kao takvog ukoliko postoje. Kupac ili zakupac potpisivanjem potvrde o gledanju prihvataju prava i obaveze koje iz nje proističu za njih kao nalogodavca.
IV EKSKLUZIVNO POSREDOVANJE
Nalogodavac se može obavezati izričitim ugovaranjem klauzule o ekskluzivnom posredovanju, da u ugovorenom roku neće lično otuđiti nepokretnost koja je predmet Ugovora o posredovanju, niti će angažovati drugog posrednika za posredovanje u vezi njenog prometa.
Ako za vreme važenja klauzule o ekskluzivnom posredovanju Nalogodavac zaključi pravni posao u vezi sa predmetnom nepokretnosti, za koji je posredovao drugi posrednik, ili lično, bez posredovanja bilo kog posrednika, dužan je da Posredniku sa kojim je ugovorio ekskluzivno posredovanje na ime naknade štete plati iznos ugovorene posredničke naknade.
Posrednik je dužan da u Ugovoru o posredovanju posebno upozori Nalogodavca na značenje i pravne posledice klauzule o ekskluzivnom posredovanju.
V OSTVARIVANJE PRAVA NA POSREDNIČKU NAKNADU
Posrednik stiče pravo na posredničku nadoknadu u trenutku zaključenja ugovora za koji je posredovao, osim ako posrednik i nalogodavac nisu ugovorili da se pravo na posredničku naknadu stiče u momentu zaključenja predugovora za koji je posrednik posredovao.
Posrednik ne može da zahteva delimično plaćanje posredničke provizije unapred, odnosno pre zaključenja predugovora, odnosno ugovora, za koji je posredovao, u skladu sa predhodnim stavom.
Iznos posredničke naknade, odnosno način određivanja iznosa posredničke naknade, kao i vrsta i visina troškova za dodatne usluge posrednika, utvrđeni su Cenovnikom posredničkih usluga koji je sastavni deo ovih Opštih uslova poslovanja.
Posrednik može da ugovori pravo na naknadu dodatnih troškova nužnih za izvršenje naloga, bez obzira na uspeh posredovanja, i zatraži da mu se unapred plate sredstva za određene izdatke, ako je to izričito navedeno u ugovoru o posredovanju.
Posrednik ima pravo na posredničku naknadu ako bračni, odnosno vanbračni drug, potomak, ili roditelj lica, kao i lice koje je prisustvovalo razgledanju sa kojim je posrednik doveo u vezu nalogodavca, zaključi pravni posao.
Ako nakon prestanka važenja ugovora o posredovanju, na osnovu otkaza nalogodavca, a u roku ne dužem od trajanja ugovora o posredovanju, od dana prestanka važenja ugovora, nalogodavac zaključi pravni posao koji je neposredna posledica posrednikovog posredovanja pre prestanka važenja ugovora o posredovanju, dužan je da posredniku plati ugovorenu posredničku nagradu u celini, osim ako je ugovorom o posredovanju drugačije bilo ugovoreno.
Ako pod uslovom i u roku iz predhodnog stava, nalogodavac zaključi pravni posao koji je u značajnoj meri rezultat posrednikovog posredovanja pre prestanka važenja ugovora o posredovanju, dužan je da plati posredniku srazmernu posredničku naknadu, osim ako je ugovorom o posredovanju drugačije bilo ugovoreno.
Agencija posredničku naknadu naplaćuje od nalogodavca, što u smislu posredovanja može biti prodavac, kupac, zakupodavac ili zakupac. Agencija je u obavezi da iznos posredničke naknade jasno istakne i obavesti lice koje se pojavljuje u svojstvu nalogodavca pre potpisivanja ugovora/potvrde kojom se preduzimaju radnje posredovanja.
VI PRESTANAK UGOVORA
Ugovor o posredovanju zaključuje se na rok od 6 meseci i prestaje istekom roka na koji je zaključen ako u tome roku nije sklopljen ugovor za koji je posredovano ili otkazom bilo koje od ugovornih strana.
Stranke mogu odustati od ugovora o posredovanju u prometu nekretnina pre isteka ugovorenog roka samo iz posebno opravdanog razloga. Nalogodavac je u tom slučaju dužan nadoknaditi agenciji učinjene troškove.
Kad ugovor prestane zbog isteka vremena, nalogodavac je dužan nadoknaditi posredniku učinjene troškove za koje je inače bilo izričito ugovoreno da ih nalogodavac posebno plaća.
VII SARADNJA S DRUGIM AGENCIJAMA
Agencija za posredovanje u prometu i zakupu nepokretnosti Alta Property doo Beograd je spremna za saradnju s drugim agencijama za posredovanje, isključivo pod uslovima koje propiše agencija.
U ovom smislu Agencija prilikom gledanja nepokretnosti potpisuje sa drugom agencijom Potvrdu o gledanju koja se smatra sporazumom u kome strane preuzimaju obaveze onako kako je to u potvrdi navedeno.
VI OPŠTE ODREDBE
Na odnose između nalogodavca i posrednika koji nisu uređeni ovim Opštim uslovima poslovanja, a nisu ugovoreni ugovorom o posredovanju, primenjuju se odredbe Zakona koji regulišu ovu oblast i Zakona o obligacionim odnosima.
DODATAK:
CENOVNIK USLUGA
KUPOPRODAJA 1% – 3% od dogovorene kupoprodajne cene
Agencija u zavisnosti od specifičnog slučaja i vrednosti nekretnine određuje procenat provizije za posredovanje u poslovima kupoprodaje.
Isplaćuje se posredniku prilikom zaključenja Predugovora ili Ugovora o kupoprodaji, ako mu ne prethodi Predugovor.
Posrednička provizija može biti dogovorena i u fiksnom iznosu, ali ne može biti manja od 300 evra u dinarskoj protivvrednosti po srednjem kursu NBS (osim po odobrenju direktora).
Posredničku proviziju plaća nalogodavac .
Usluga agencije obuhvata:
1. proveru dokumentacije,
2. oglašavanje,
3. prezentaciju nepokretnosti,
4. sastavljanje predugovora i ugovora o prodaji i pratećih dokumenata,
5. kompletiranje dokumentacije i zakazivanje solemnizacije /overe/ kod nadležnog javnog beležnika, odnosno suda,
6. pripremu dokumentacije za poreske organe i katastar nepokretnosti.
ZAKUP – u visini vrednosti 30% – 50% iznosa dogovorene mesečne zakupnine jednokratno
Plaća se posredniku prilikom isplate prve mesečne zakupnine, odnosno prilikom zaključenja Ugovora o zakupu.
Posredničku proviziju plaća nalogodavac.
Usluga agencije obuhvata:
1. proveru dokumentacije,
2. oglašavanje,
3. prezentaciju nepokretnosti,
4. sastavljanje ugovora o zakupu.
ZAKUP / UPRAVLJANJE – u visini vrednosti 5% – 10% iznosa dogovorene mesečne zakupnine godišnje
Plaća se posredniku prilikom isplate svake mesečne zakupnine, odnosno prilikom zaključenja Ugovora o zakupu.
Posredničku proviziju plaća nalogodavac.
Usluga agencije obuhvata:
1. proveru dokumentacije,
2. oglašavanje,
3. prezentaciju nepokretnosti,
4. sastavljanje ugovora o zakupu.
5. naplatu zakupnine, proveru izmirenja obaveza zakupca i pregled stana mesečno
ZAMENA 1% – 3% od dogovorene vrednosti nepokretnosti koja se razmenjuje.
Proviziju plaćaju ugovorne strane po 50% od iznosa provizije prilikom zaključenja Predugovora ili Ugovora o razmeni nepokretnosti, ako mu ne prethodi Predugovor .
Usluga agencije obuhvata:
1. proveru dokumentacije,
2. oglašavanje,
3. prezentaciju nepokretnosti,
4. sastavljanje predugovora i ugovora o zameni,
5. kompletiranje dokumentacije i zakazivanje solemnizacije /overe/ kod nadležnog javnog beležnika, odnosno suda,
6. pripremu dokumentacije za poreske organe i katastar nepokretnosti.
VANREDNI TROŠKOVI
Troškovi koji nastanu po zahtevu zainteresovane strane (uplate, prijave, otvaranje naloga, računa itd.) naplaćuju se prema stvarnim nastalim troškovima uvećanim paušalno za rad Posrednika i moraju biti unapred ugovoreni.
IZLAZAK NA TEREN
Razgledanje predmetne nepokretnosti ne naplaćuju se osim ako zbog specifičnosti posla nije drugačije ugovoreno.
PRELIMINARNA PROCENA TRŽIŠNE VREDNOSTI NEKRETNINA
Preliminarna procena sastavni je deo posredničke provizije i ne naplaćuje se posebno za klijente koje zastupa Posrednik.
Ostale procene ugovaraju se u zavisnosti od samog slučaja.
Alta Property doo Beograd – Stari Grad